Ксения Миронова

---

Редактор раздела

Новые правила аукционов по продаже земли, находящейся в госсобственности; ГПЗУ можно получать до конкурса и заключения договора аренды; новый порядок установления целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. В этой статье разбираем обновления Земельного кодекса РФ — 2025 вместе с экспертами системы «Стройэксперт».

Как новые поправки к Земельному кодексу меняют правила игры для девелоперов и инвесторов

С 11 августа 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 296-ФЗ. Он вносит точечные, но критически важные изменения в процедуру предоставления государственной и муниципальной земли. Рассказываем, что изменилось на самом деле и как этим пользоваться.

Инвестиционно-строительные проекты — это всегда гонка со временем. Любая задержка на старте, любая бюрократическая проволочка на этапе согласований отзывается миллионами потерянных рублей и упущенной выгодой. Законодатель сделал несколько шагов навстречу бизнесу.

Главный смысл поправок — сократить инвестиционно-строительный цикл. Убрать лишние препятствия и дать инвестору ключевую информацию о земельном участке до того, как он примет решение об участии в аукционе и понесет существенные затраты.

Эксперты системы «Стройэксперт» изучили новую редакцию Земельного кодекса. Выделяем три ключевых изменения, которые важно понять каждой компании, работающей с земельными участками.

Обзор изменений Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изменениями на 31.07.2025) с редакцией, действующей с 11.08.2025

Время изучения готового обзора от экспертов — всего пять минут: вам нужно разобраться всего в четырех ключевых изменениях, важных для вашего проекта. Вам не нужно тратить время на изучение и сравнение редакций Земельного кодекса «по линейке». Мы даем вам доступ к краткой пояснительной записке от наших экспертов, из которой сразу понятно, что именно меняется и как влияет на вашу работу.

Что произошло?

C 11 августа вступил в силу Федеральный закон № 296-ФЗ «О внесении изменений в статью 39-11 Земельного кодекса Российской Федерации».

Что меняется?

• Инвестор может заранее получить информацию о земельном участке для строительства.
• Обновляется правовой порядок регулирования аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

ГПЗУ вместо справок о техприсоединении: фокус сместился на реальные возможности

Самое существенное изменение — введение новой обязанности госоргана: обеспечить подготовку градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Было.
Орган власти, готовя аукцион, должен был запрашивать и предоставлять потенциальным участникам информацию о возможности подключения к сетям (водоснабжения, теплоснабжения, канализации и т. д.).

Стало.
Теперь орган власти обязан обеспечить подготовку ГПЗУ для участка, если его разрешенное использование предполагает строительство.

Почему это важно.
ГПЗУ — это фундаментальный документ для проектирования. Он содержит исчерпывающие сведения обо всех технических условиях, включая возможность подключения к инженерным сетям. Получая ГПЗУ до аукциона, инвестор видит полную картину возможностей и ограничений участка.

Это изменение снижает риски инвестора. Технические условия в составе ГПЗУ, подготовленные органом власти, становятся частью информационной основы аукциона.

ГПЗУ становится обязательным приложением к извещению об аукционе

Было.
К извещению о проведении аукциона прилагался только проект договора (купли-продажи или аренды).

Стало.
Теперь обязательным приложением также является ГПЗУ (если на участке возможно строительство).

Почему это важно.
Инвестор сразу видит, во что он ввязывается. Он может оценить параметры будущего строительства, все ограничения и заранее, до подачи заявки и внесения задатка, принять взвешенное решение об участии.

Отсутствие ГПЗУ становится новым основанием для отказа в проведении аукциона

Законодатель логично дополнил перечень оснований, при которых аукцион не может быть проведен.

Было.
Аукцион не проводился, если отсутствовала информация о техприсоединении (кроме случаев, когда строительство не предполагалось).

Стало.
Аукцион не проводится, если в отношении участка, предназначенного для строительства, отсутствует ГПЗУ.

Почему это важно.
Орган власти не может выставить на торги участок, по которому не ясны градостроительные перспективы. Это защищает и инвесторов от необдуманных решений, и сами органы власти — от потенциальных судебных споров.

Смотрите все изменения нормативной базы в системе «Стройэксперт». Доступ на три дня — бесплатно. Достаточно, чтобы разобраться в изменениях Земельного кодекса.

Изменения Земельного кодекса с 01.09.2025

Обновления из Федерального закона № 295-ФЗ

Второй закон, меняющий Земельный кодекс в ближайшее время, — это Федеральный закон № 295-ФЗ. Он вносит масштабные изменения в регулирование видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков.

Основной массив этих изменений вступает в силу с 1 марта 2026 года.

Важное уточнение.
Некоторые положения этого закона уже действуют. В частности, пункт 2 статьи 13 ФЗ-295 вносит изменение в ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных…». Он переносит срок запрета на использование иностранных геоинформационных систем для органов власти и госкомпаний с 1 января 2026 года на 1 января 2030 года.

Почему это важно.
Эта норма не относится напрямую к установлению ВРИ, но критически важна для органов власти, которые готовят документацию для аукционов, включая ГПЗУ. Она дает им дополнительное время на переход на отечественное ПО.

ФЗ № 295 — закон, направленный на совершенствование целевого назначения и использования земельных участков

Земельный кодекс дополнят положениями о разрешенном использовании земельных участков, видах и особенностях установления и изменения данных видов, в том числе применительно к землям сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и особо охраняемых природных территорий.

Обратите внимание!
ФЗ № 295 вступает в силу с 1 марта 2026 года. Но есть исключение — пункт 2 статьи 13. Он вступил в силу с 1 сентября 2025 года.

Суть изменения.
Пункт 2 статьи 13 ФЗ-295 вносит изменение в часть 7 статьи 32 Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных...».

Что меняется.
Он переносит срок, с которого запрещается использование нероссийских геоинформационных систем.
• Было: с 1 января 2026 года.
• Стало: с 1 января 2030 года.

Сфера применения.
Эта норма касается органов власти и госкомпаний. Она даёт им дополнительные 4 года на переход с иностранного геопространственного ПО (например, GIS-платформ) на российское.

Что делать прямо сейчас?

Изучите ГПЗУ.
При рассмотрении новых аукционов первым делом внимательно изучайте градостроительный план, который теперь обязан предоставить орган власти.

Проведите аудит проектов.
Если ваши проекты попадают под действие новых правил об изменении ВРИ (с 1 марта 2026 года), начните юридический аудит.

Пользуйтесь профессиональными системами.
Все изменения и взаимосвязи нормативной базы удобно отслеживать в профессиональных справочно-правовых системах, таких как «Стройэксперт».

Новые поправки — это эволюция в сторону большего порядка и предсказуемости работы с землей. Те, кто первыми научатся использовать новые инструменты, получат серьезное конкурентное преимущество, самое ценное в современной экономике, — время.